◆ 令和６年４月１日から、「相続登記」の申請が義務化されます。相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を相続人の名義に変更する手続きのことです。

( 義務化の内容 )

(1)  相続 (遺言も含みます)によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

 例えば、父親が亡くなり自宅が父親名義の場合、相続人全員で「自宅を誰が相続するか」を話し合って決めます。これを「遺産分割協議」といいます。長男が相続することになれば、長男は３年以内に法務局に対して相続による名義変更 (「相続登記」)を申請して登記名義を父親から長男名義に変更しなければなりません。

この場合、不動産の登記簿には、父親名義の登記が長男名義に変更された旨が登記されます。そして登記には、何故そのような登記をしたかという理由を記載します。これを「登記原因」と言います。このケースの場合、登記原因は「令和○年〇月〇日相続」となります。日付は父親が亡くなった日です。

(2)「遺産分割」が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に相続登記をしなければなりません。

例えば、父親が亡くなり自宅が父親名義の場合、相続人全員で「自宅は誰が相続するか」を話し合ったものの簡単には結論が出ない場合があります。このとき、とりあえず、自宅は相続人全員の法定相続分で「共有名義」にする場合があります。これを「法定相続分による相続登記」といいます。

父親が亡くなり、相続人が妻と長男、長女の場合、自宅の登記名義を「妻1/2、長男1/4、長女1/4」という共有名義で登記します。このケースの場合も登記原因は「令和○年〇月〇日相続」となります。日付は父親が亡くなった日です。

　この後、自宅の相続について、あらためて遺産分割協議が行われ、長男が自宅を相続する者に決まった場合は、決まった日から３年以内に長男名義に相続登記をしなければなりません。これが(2)の場合となります。このケースの場合、登記原因は「令和○年〇月〇日遺産分割」となります。日付は遺産分割協議が成立した日です。

(3) 正当な理由なく相続登記申請を行わなかった場合は、10万円以下の過料(行政罰)の適用対象になります。

登記所より登記申請をするように相続人に対して「催告」がなされます。正当な理由なく催告に応じず登記を申請しない場合、登記所は裁判所に通知をします。これを受けた裁判所は内容確認後、「過料の納付命令」を相続人に対して発令します。

正当な理由としては、相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなどです。

(4) 令和６年４月１日より以前に相続が開始している場合も、３年の猶予期間はありますが、義務化の対象になります。　

明治・大正・昭和・平成の時代に亡くなった方も含めて全ての相続について、不動産の名義人が亡くなっていれば対象になります。亡くなってから既に３年経過している場合は、令和６年４月１日から３年以内に行う必要があります。

( 不動産の相続登記の義務化の理由 )

相続登記がされないため、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や公共工事の阻害など、社会問題になっているからです。この問題解決のため、令和３年に法律が改正され、これまで任意だった相続登記が義務化されました。

( 不動産を相続した場合、どうすれば良いのですか )

◆ 相続人の間で早めに遺産分割の話し合い (「遺産分割協議」) を行い、不動産を取得した場合には、その結果に基づいて法務局 (登記所)に、相続登記を行って下さい。

早期の遺産分割協議が難しい場合は、法定相続登記を行う方法もありますが、相続登記の義務化とともに新設された「相続人申告登記」という簡便な手続がありますので、これを活用する方法もあります。

◆「相続人申告登記」は、戸籍等を法務局に提供して、自分が相続人であることを申告する簡易な制度です。この申告をすることによって罰則の適用を免れることができます。不動産の相続を知った日から３年以内に申告する必要があります。

申告をすると登記官が登記簿に相続人の住所氏名を登記します。申告は相続人単位となります。相続人が３名いれば３名分の申告が必要になります。

◆ 但し、「相続人申告登記」は「相続登記」ではありません。罰則回避のための、とりあえずの便法手段とお考え下さい。この登記をしても誰がその不動産を相続したのか分かりません。分かるのは、亡くなった当時の相続人が誰であるかだけです。

「相続登記」を行えば、申請人に対して不動産の所有者である証として「権利証」(現在は「登記識別情報」と言います。) が交付されます。しかし、「相続人申告登記」では何も交付されません。当然、不動産を売ったり担保に入れたりすることはできません。

( 相続登記をしないで長い間放置してある場合 )

◆ 何十年も前から相続登記をしないで放置している場合、相続が数次に発生している場合があり、相続手続が非常に面倒になる場合があります。相続人の数が数十人に広がっていると遺産分割協議を行うだけでも大変な作業となります。

そもそも相続人が誰であるかを戸籍等から調査するだけでも大変な作業となります。判明した全ての相続人と遺産分割協議を行って話し合いの合意を取り付けることは至難の業となる場合があります。相続人の数が増えると、通常、その所在は全国に及びます。最近は海外在住の方も増えています。

◆ 相続人の中に「所在不明の方」「未成年の方」「認知症の方」「外国人」などがいる場合は簡単には手続きを進めることができません。それぞれ必要な手続きを行う必要があります。

このように、相続登記を放置してあるケースについて、今回の義務化の改正は大きな影響を受けることになります。特に、多いのが「田舎の土地や山林」などのケースです。一刻も早く対応を検討する必要があります。

相続登記をしないで長く放置してある場合、ご自身で対応することは難しい場合が多いと思います。できるだけ早く登記の専門家である司法書士に相談して下さい。