親が亡くなり相続が開始したので相続人の間で遺産分割協議をするとき、親の実家の建物が登記されていないことが判明することがあります。家の登記には２つの種類の異なった登記が必要になります。１つは、「表題登記」(表示の登記ともいいます)、もう１つは「権利の登記」です。

家を建てたら「表題登記」という建物の物理的な状況(種類や構造、床面積)を法務局に登記する必要があります。表題登記は登記することが法律で義務化されており、新築した建物の所有権を取得した者は、所有権の取得の日から１か月以内に表題登記を申請しなければなりません。法律上は罰則も規定されています。

表題登記が行われたら、次に「権利の登記」を行います。これは、この建物の所有者は誰であるかを住所・氏名・持分で登記します。建物を建てて初めて行うこの権利の登記のことを「所有権保存の登記」といいます。所有権保存の登記を行うと登記所から建物の「権利証」(登記識別情報)が発行されます。

但し、権利の登記は表題登記と違って、行うかどうかは建物所有者の任意となっています。通常は「権利証」を発行してもらいたいので権利の登記を行います。しかし、あくまで任意ですので権利の登記をしなくても違法とはなりません。

ハウスメーカーで注文住宅を建てたり、不動産会社から建売住宅を購入する場合、ハウスメーカーなどが表題登記や権利の登記を行うように手配しますので漏れることはないと思います。マンションも販売前にマンション開発会社が一括して表題登記を行います。

このように積極的に建物の登記を行うのは、通常、住宅を新築したり購入する場合、銀行融資が伴うので担保(抵当権)の設定のため建物の登記が必要になるからです。

ところが、昭和初期以前などの古い住宅の場合、建物を建てても登記が行われなかった場合がありました。また、最近でも自己資金で自宅を新築する場合、担保の必要がないため、登記費用節約のため登記をしない場合があります。

そのため、自宅に登記がない場合がときどきみられます。表題登記もない場合や表題登記はあるが権利の登記がない場合が存在します。このような状態で相続が発生すると残された相続人はどのように処理したらよいか迷うことになります。

(表題登記がない建物を相続した場合の対応方法)

実家の建物は本来であれば建築されたときに表題登記をする必要がありました。その登記を行わないで未登記のままで、その所有者に相続が発生したことになります。この場合、法律上はこの建物を相続した者に表題登記を行う義務が引き継がれることになります。つまり、建物取得の日から１か月以内に表題登記を行う必要があるということになります。

表題登記をした後、権利の登記については登記義務はありませんが、通常は「権利証」取得のため所有権の保存登記を行うことになります。

表題登記は、土地家屋調査士が建築図面などをもとに行います。建物を新築するには役所で建築確認を受ける必要があるため、建築確認申請書等の書類が残っていれば、比較的簡単に表題登記を行うことができます。しかし、古い建物の場合、建物の図面や建築確認済証などの書類が紛失していることが多いと思います。この場合は改めて建物の測量などの実地調査が必要になり、建築当初に比べて費用が余分にかかることになります。

ところで、建物に関する固定資産税などの税金は登記の有無に関わらず課税されます。課税を免れる目的で登記しないことを防ぐためです。市町村長は、登記されていない建物でも市町村で管理する税金の台帳である「固定資産課税台帳」に登録することとされています。

そのため、未登記建物でも原則として固定資産税課税対象となります。そして、固定資産税評価額が付され、固定資産税課税通知が所有者宛てになされることになります。

今回のような場合、未登記の建物は築年数の経過した古い建物であることが多く、多額の費用をかけて表題登記をした上で所有権保存の登記をすることに抵抗感を感じる方もいると思います。そのため、実務上多くのケースでは、市町村役場の資産課税課などに対する「未登記家屋の所有者変更届」等を提出するだけで済ませる場合も往々にみられるところです。

表題登記の義務化について罰則の適用が法律に規定されているものの、違反について罰則が適用された例があまり見られないことから、このような対応で済ませているものと考えられます。

(「相続登記の義務化」の影響について )

ところが、令和６年４月１日から施行される「相続登記の義務化」によって、このような取扱いが難しくなる可能性があります。相続登記とは「権利の登記」の１つです。相続が発生して新しい所有者となった相続人は必ず相続登記という権利の登記を行う必要性が生じるようになります。

相続登記以外の権利の登記は「任意」ですが、相続登記だけ義務化されました。あわせて１０万円以下の過料という罰則も付されています。相続登記の義務化は、「所有者不明土地問題」等の解決のために法制化された政府肝いりの施策です。そのため、罰則の適用についても表題登記の場合とは異なって厳格に運用される可能性が高いと思われます。

相続登記という権利の登記を行うには、その前提として表題登記が必要になります。表題登記がないところに権利の登記を行うことはできないからです。そのため、相続登記が義務化されれば、建物の表題登記も実施せざるを得なくなることになります。この点を十分理解した上で「相続登記の義務化」の対応を考える必要があるのです。

(未登記建物がある場合の遺産分割協議書への記載方法)

遺産分割協議書で不動産を表示する場合には、登記記録に従ってその記載通りに記載します。建物であれば、「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」を記載します。未登記建物の場合、登記記録がありませんのでどのように記載するか迷います。

この場合は、固定資産税の納税通知書や評価証明書に記載されている特定情報をもとに記載します。具体的には、「所在」「構造」「種類」「築年数」「現況床面積」です。

(表題登記がある建物を相続した場合の取り扱い)

表題登記はなされているが権利の登記である所有権保存登記がなされていない建物を相続した場合は、権利の登記である所有権保存の登記を行うだけで良いことになります。

表題登記がなされていれば、比較的簡単に相続登記を行うことができます。

(まとめ)

親の実家が登記されているかどうかに関心を持っている方は少ないと思います。未登記建物の場合、その建物を売却したり担保に入れたりしない限り、多くの場合は相続発生時に発見されます。

その結果、相続人となった方はどのように対応するか悩むことになります。相続登記の義務化を控えて、今後は表題登記と権利の登記(相続登記)を行わざるを得ないケースも増えることが予想されます。

相続人となった場合は、親の残した負の遺産と考えて余分な出費も覚悟せざるを得ないかもしれません。