令和６年４月１日より「相続登記の義務化」が開始されます。「所有者不明土地問題」や「空き家問題」の解消策の切り札として政府が力を入れている重要施策の１つです。親などが亡くなったとき親名義の不動産の相続人への名義変更はこれまでは任意でした。それが今回「法律上の義務」に代わったということです。１０万円以下の過料(罰則)の適用もあります。

「相続登記の義務化」により令和６年４月１日以降発生する相続については、定められた期限までに相続登記を行っていけばよいと思います。しかし、今回開始される「相続登記の義務化」は、過去の相続に遡って適用されます。この点に関して懸念される注意点があります。

具体的に見て行きたいと思います。

 

( これまで相続による「名義変更を放置」してある場合 )

親が亡くなった後、親名義の自宅などの登記名義をそのままにしている場合が典型例となります。２～３年放置してあるケースはよく見られますが、１０年以上放置してある場合もあります。

これらの場合も「相続登記の義務化」の対象になりますので注意が必要です。関係する相続人の話し合いによって誰を相続人とするかを決めなければなりません。協議がまとまったら早めに相続登記を行う必要があります。

尚、相続登記は自分のために相続が発生したことを知った日から３年以内に行う必要があります。しかし、過去に発生した相続について３年が既に経過している場合は、法律の施行日である令和６年４月１日から３年以内に行う必要があります。

( 祖父母名義など放置が数代に及ぶ場合 )

明治、大正、昭和初期に亡くなった祖父母などの名義のまま放置されている場合があります。この場合も相続登記を行う必要があります。しかし、相続が数代に及ぶ場合、誰を相続人とするかの話し合いは関係する全ての相続人を集めて行う必要があります。

相続人を調べるだけでも大変な作業になります。戸籍などを手掛かりにして全ての相続人を調査する必要があります。従来この作業が非常に面倒で大変な作業でしたが、政府が令和６年３月１日より戸籍の取得方法について大幅な改善策 (戸籍の「広域交付」)を提供していますので少し楽になりました。

具体的には、最寄りの役場に行けば亡くなった方の戸籍を全て取得できるようになりました。従来は亡くなった方の生まれてから亡くなるまでの戸籍は、過去に本籍地とされた役場に対してそれぞれ請求する必要がありました。それが最寄りの役場への１回の請求で全て取得できるように改善されました。(但し、取得する親族との関係によっては取得できない場合もありますので役所のホームページで事前に確認願います。)

しかし、戸籍の調査が少し楽になったとしても数代の相続が発生していると関係する相続人の数は２０人～３０人となることが多いと思います。これらの相続人と個別にコンタクトを取って相続手続を進めていく必要があるのです。この点が非常に手間と時間がかかる困難な作業となります。

簡単に話し合いがまとまれば良いのですが、相続人の中に色々な主張をされる方がいれば簡単にはまとまらないかもしれません。また、それ以前の問題として、相続人の一部の方が認知症を発症していたり、行方不明になっていたり、海外に居住されている場合など相続人と意思疎通が簡単にできない場合もあります。

( 自分が相続人の１人であることを知らない場合 )

数代渡って相続登記が放置してあると関係する相続人の数は多くなります。相続人の中に既に亡くなっている方がいれば、その方の相続人が相続人となります。その結果、例えば、田舎の山林などで相続登記が何代も放置してあるケースでは、自分が全く交流のない遠い親戚の相続人の１人になっていることがあり得ます。

相続登記の義務化の対象者は各相続人ですので、本人の知らないうちに相続人の１人となって「義務違反」状態となっている可能性があります。もちろん、義務違反は本人が知らなければ発生しませんが、相続登記の義務化には１０万円以下の罰則が予定されていますので注意が必要です。

なお、法律上は罰則適用の回避策も用意されています。それが「相続人申告登記」です。これは、自分が相続人の１人であることを登記所に申告すれば罰則の適用を回避できるとするものです。自分の戸籍謄本などを登記所に提供すれば相続登記を申請しなくても罰則の適用は免れるのです。

しかし、自分が相続人の１人であることを知らなければ、この制度を活用する機会がないことになります。

尚、「相続人申告登記」は相続登記ではありません。罰則回避のための緊急避難的な措置です。従って、最終的には相続登記の申請を検討することになると思います。

( 相続登記以前の問題として登記自体がされていない場合 )

相続された不動産の中には登記自体が全くされていないものがあります。登記には２種類があります。１つが「表示登記」 (表題登記とも言います)、他の１つが「権利の登記」です。

「表示登記」は、不動産の物理的な現況を公示するものです。土地であれば、所在、地番、地目、地積などを登記します。建物であれば、所在、家屋番号、建物種類、建物構造、床面積などを登記します。

「権利の登記」は、不動産の所有関係や担保関係などの権利関係を公示しています。「何年何月何日に売買で購入した」「何年何月何日に相続した」「〇〇銀行の抵当権が設定してある」などを登記しています。

不動産の登記はこの２つの登記が必要になります。また、「権利の登記」をする前提として「表示の登記」が必要になります。つまり、表示の登記がされていないと権利の登記は行うことができないのです。

土地について表示登記がされていないケースは稀だと思いますが、建物については戦前戦後の建物のなかには表示登記がされていないものがあります。建物の表示登記がされていないと権利の登記をすることができないのです。相続登記は権利の登記の１つですので、この状態ではそもそも相続登記をすることができません。この点も注意点となります。

尚、建物の表示登記は土地家屋調査士によって測量などを行って行います。大変な作業と費用が必要になります。

( 相続税に関しての注意点 )

相続財産が相続税の非課税範囲 (3000万円＋600万円×相続人の数) を超える場合、相続税の申告が必要になります。相続税の申告は亡くなってから10か月以内と定められています。相続登記の３年の期限より短くなっています。

そのため、相続登記のように３年以内に行えば良いという余裕はありません。ところで、相続税の申告において色々な減税措置や減税特例が定められています。代表的なものとして「小規模宅地の減税特例」などがあります。これらは相続税の申告期限までに相続財産について遺産分割協議が終了していることが前提となっています。

相続不動産について言えば、遺産分割協議が終了して相続登記ができる状態です。つまり、相続税の申告が必要な方は事実上３年の猶予期間はなく10か月以内に相続登記を行う必要があるのです。

もちろん、相続税の申告期限までに遺産分割協議が完了しない方のための税務上の措置は認められています。但し、相続税の納付期限には、とりあえず法定相続分で分割したことにして、減税のための特例措置を受けずに申告・納税する必要があります。遺産分割協議が調った段階で払い過ぎた相続税の還付請求ができますが、面倒なことになります。

この点も注意点となります。

( 相続登記に関して不安がある場合 )

令和６年４月１日以降の相続に関しては、相続の開始を知った日から３年以内に相続登記を行えばよいことになります。諸般の事情から期限に間に合わない場合は、とりあえずの便法として「相続人申告登記」を行うことになります。

しかし、かなり昔に発生した相続については先に見てきたように簡単には処理できない可能性があります。相続登記に関して不安がある場合は、登記の専門家である司法書士にお尋ね下さい。

相続人の調査に関しても戸籍の調査が簡単になったものの一定の制限があります。本人の直系血族の戸籍は取得請求 (「広域交付」)できますが、兄弟姉妹などの傍系血族の戸籍はもともと取得請求できません。兄弟姉妹の協力が得られない場合は、司法書士などに取得を依頼する必要があります。

(まとめ)

「相続登記の義務化」が開始されることにより、不動産が相続財産にある場合の相続手続は相続登記を中心に進めていくことになると思います。

相続人の調査、遺産分割協議書の作成、不動産の相続登記を行って、それから金融資産の相続手続を行っていく流れになるものと思います。相続を専門とする司法書士に依頼すれば、これらの手続きを一括して効率的に行ってくれると思います。

司法書士会でも相続登記の義務化に向けて、全国の色々な場所で「無料の相続相談会」の開催を予定しています。不安のある方はこれらの機会を利用して相談して見ると良いと思います。