相続した建物が老朽化していて近隣に被害を及ぼしそうな状況ですが、どうしたら良いですか

相続した建物が長い間誰も住んでいない築５０年以上の木造家屋のことがあります。実際に現地に行って様子を確認すると老朽化がかなり進んでおり、そのままの状態では人が住めるものではないことがあります。このまま放置すれば、壁のトタンが剥がれたり、屋根の瓦が落下する恐れがあり、また周囲のブロック塀も危険な状況になっていることも多いと思います。

今回はこのような建物を相続した場合、どのような点に注意する必要があるかについて見ていきたいと思います。

(「相続登記義務化」の影響 )

令和６年４月１日より「相続登記の義務化」が開始されました。そのため、従来より相続されず放置されていた田舎の実家や遠隔地の山林などに対して相続登記を行うことが多くなっています。

その結果、長い間誰も住まずに放置され老朽化した「空き家」を相続する場合が増えています。建物は人が生活していれば老朽化の進み具合は緩やかなものになります。しかし、一度空き家になると建物の老朽化の速度は速くなります。

相続人の間の協議でやむなく老朽化した空き家を相続した場合、建物の登記名義だけを変更すれば済む問題ではないのです。

( 老朽化した建物が近隣に被害を及ぼす恐れがあります )

老朽化した建物やブロック塀が損壊して通行人や近隣住民に被害を及ぼせば「損害賠償責任」が発生します。具体的には民法の定める「工作物責任」です。空き家となった建物は土地の上の工作物となります。

民法では次のように定められています。

「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は被害者に対してその損害を賠償する責任を負う」

「但し、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない」

「瑕疵」とは建物の欠陥のことです。建物として本来備わっているはずの性能や品質を保持していない状況であるということです。「占有者」とはその建物を現実に管理している者です。所有者から借りて住んでいる者や管理を委託されている者などが該当します。

占有者については、建物に対して必要な対策や保全措置を講じていれば、免責される可能性があるとされています。但し、現実に損害が発生している場合は、対策が不十分と判断され易いため、容易には免責されないと思います。予測不可能な大きな台風や地震などが発生した結果、「不可抗力」的に損害が発生した等の場合に限定して免責されると思います。

しかし、建物の所有者には、たとえ「不可抗力」的な理由で損害が発生したとしても免責されないとされています。つまり、損害が発生すれば一切の言い訳はできないということです。このことを所有者は「無過失責任」を負うといいます。この点が工作物責任の恐ろしい点であり、所有者は十分に理解しておく必要がある点です。