亡くなった父の自宅の相続について兄弟２人で争っています。自分の持分だけ第三者に譲渡できますか

父が亡くなり父名義の自宅不動産の相続について相続人である兄弟２人で争う場合があります。色々と話し合いを重ねてもなかなか話がまとまらないことがあります。このとき、弟がお金に困っていて、まとまったお金が必要な場合があります。弟としては早く遺産分割のゴタゴタから解放され、まとまったお金を手にしたいので、自分の法定相続持分を第三者に譲渡してお金に替えれないかと考えることがあります。

今回は、共同相続人による「共有持分の譲渡」について考えてみたいと思います。

( 相続が発生した後の自宅の権利関係はどうなる )

自宅不動産の所有関係は、亡くなった父親の遺言書がなければ、相続が発生した時点から相続人による遺産分割がなされるまでの間、各相続人の法定相続分に応じた共有状態になります。この共有状態のことを「遺産共有」といいます。

共有にはこの遺産共有の他に、通常の共有というものがあります。遺産共有と対比して言う場合は「物権共有」とも呼ばれます。

不動産の相続が発生して遺産分割を行うまでは、各相続人の法定相続分に応じた遺産共有状態となります。一方で、遺産共有以外の理由で共有状態が発生した場合の共有状態は物権共有となります。例えば、夫婦がお金を出し合ってマンションを共有名義で購入した時の共有は物権共有となります。

この遺産共有の法的な性質について、通常の共有(物権共有)と性質上異なるものではないされています。つまり、通常の共有の場合、各共有者は自由に自分の持分を第三者に譲渡することができます。これと同じ性質であるのであれば、遺産共有の場合も自分の法定相続分を自由に第三者に譲渡(売却や贈与)することができることになります。

それでは、遺産共有と物権共有を分ける意味がないと思われると思います。しかし、遺産共有のものを相続人間で分割するには「遺産分割協議」によらなければならないという違いがあります。

少し分かりにくいのですが、相続が発生して遺産共有になった場合、相続人間での遺産共有状態の解消は相続人による遺産分割が必要となります。父の自宅を兄が相続するとする遺産分割協議が整えば兄の単独所有となり遺産共有状態は解消します。

しかし、遺産分割協議が合意できなければ、遺産共有状態が続くことになります。このとき、遺産共有の法的性質には物権共有と異ならないとされているので、第三者に自分の持分 (法定相続分) を勝手に売却できるということです。

弟が第三者に自分の持分を売却すると自宅の所有関係は、兄と第三者の共有になります。このときの共有は物権共有となります。第三者は相続人ではありませんので遺産共有状態ではなくなります。つまり、遺産共有状態は第三者に持分を譲渡 (売却、贈与) すれば解消されるということです。

なお、物権共有関係を解消するには、共有物の分割手続きによることになります。共有者の合意により分割方法を決めることができますが、合意ができない場合は、「共有物分割訴訟」という裁判手続きによることになります。

( 兄と弟で遺産分割協議中は他に売却しないと約束できるか )

遺産共有状態の不動産も相続人の１人が自分の法定相続分を勝手に譲渡することができます。しかし、それでは安心して遺産分割協議を行うことができないので兄弟間で事前に「共有持分譲渡禁止の特約」を念書などで交すことも考えられます。

この念書の効力は、兄弟間では有効です。しかし、このような特約を知らないで共有持分の譲渡を受けた第三者に対して効力を持ちません。遺産分割協議がなかなかまとまらないのて、弟が譲渡禁止の効力があるにもかかわらず、第三者に勝手に持分を譲渡した場合、第三者が特約の存在を知らなければ、譲渡禁止の特約を兄は第三者に主張できません。

もちろん、弟には主張できますので、弟に対して被った損害の賠償を請求をすることはできます。

( 弟が第三者に持分を譲渡する場合の手続 )

弟が第三者に持分を譲渡するには、通常、前提として、各法定相続人の法定相続分に応じた共有持分の「相続登記」をする必要があります。今回の例でいえば、兄の持分２分の１、弟の持分２分の１とする自宅不動産の相続登記を行う必要があります。

相続登記を行わないで弟の法定相続分である２分の１の持分を譲渡することはできません。なお、法定相続分による相続登記は、弟が兄の協力を得なくても勝手に行うことができます。注意すべき点としては、弟だけで相続登記をした場合、持分の権利証 (「登記識別情報」)は、弟の持分についてのみしか発行されません。この点は知っておく必要があります。

( 自宅の共有持分を買ってくれる人はいるのか )

弟はお金に困っているため、自分の法定相続分の持分だけ売り飛ばしてお金に替えたいのですが、不動産の共有持分だけを買い取ってくれる方がいるでしょうか。通常は他人と共有になる不動産の共有持分を買い取ってくれる方は少ないと思います。

不動産の管理や運用は共有者の合意の下に行う必要があります。知らない人が共有者の場合、不動産の使用や管理が難しくなります。そのため、通常は、このような不動産の共有持分を買いたいと思う人は少ないと思います。

但し、買取価格次第によってはメリットを感じて買い取る方もいると思います。また、専門の買い取り業者もいます。買い取り業者は安値で買い取って、他の共有者に高値で買い取らせるような商売を行います。買い取らない場合は、共有物の分割請求を行って、無理やり分割するよう請求します。一戸建ての建物の場合、物理的に分割はできないため、売却して売却代金を分割するように迫ります。

このようなことから、通常の価格よりかなり低い価格であれば第三者に譲渡(売却)することは可能だと思います。

( まとめ )

共有持分の譲渡について見てきました。相続した自分の法定相続分は勝手に譲渡できるため注意が必要です。今回の事例は、遺産分割の途中の話でしたが、遺言書が存在する場合にも発生します。

自分に相続させるとする遺言書があるから安心していると、相続人の一人が抜け駆け的に勝手に法定相続分による相続登記を行って自分の法定相続分を第三者に売却できます。この点も併せて注意が必要な点です。

いずれにしても、遺産相続でもめていると色々なことを考える場合があります。そのため、なるべく早く円満に協議を終了した方が良い場合が多いと思います。