令和８年４月１日より不動産の所有者は「氏名・住所の変更登記」が義務化されます

令和８年４月１日から、不動産の所有者は、引っ越しや結婚などで住所や氏名が変更になったときは、２年以内に不動産の登記名義の変更登記をする必要があります。正当な理由なく義務に違反した場合は５万円以下の過料が科せられる場合があります。「氏名・住所の変更登記の義務化」は、令和６年４月１日に「相続登記の義務化」が開始されましたが、これに続く第二弾の義務化の措置です。

令和８年４月１日以前の住所・氏名の変更も義務化の対象になります。住所変更や氏名変更が発生していても登記の変更をせずに長らく放置してある登記も義務化の対象になります。この場合は、令和８年４月１日から２年以内の令和１０年３月末までに変更登記する必要があります。

これにより、引っ越しなどで住所が変更になったときは、電気やガス、水道などと同じように登記も住所変更の手続きが必要になるということです。NHKなども住所変更手続きについてテレビで頻繁にお願いしていますが、同じような流れとなっています。

(「義務化」の背景 )

相続登記や住所等の変更登記がなされないことにより、「所有者不明土地」が全国で多数発生しており公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず大きな社会問題となっています。また、民間取引や土地の有効活用の阻害要因となっていたり、管理されていない土地が放置され、隣接する土地への悪影響も発生しています。一説では所有者不明土地の面積が九州の面積に匹敵するともいわれています。

そこで、所有者不明土地の主な発生原因である「相続登記の未了」に対しては「相続登記の義務化」で対応し、今回、「住所変更等登記の未了」に対しては「氏名・住所変更登記の義務化」で対応するのです。

( 「過料」の適用について )

正当な理由がないのに住所等変更登記を怠ったときは、５万円以下の過料の適用対象になります。但し、登記官が義務違反の事実を把握しても直ちに裁判所への通知は行われません。

登記官としては、義務違反者に対して、相当の期限を定めて義務の履行を催告します。催告に対して、正当の理由なく応じなければ過料の処分となります。

また、「登記できない正当な理由」として、次のようなケースが考えられます。

(1) 行政区画の変更等により所有権の登記名義人の住所に変更が生じている場合
(2) 義務者が重病等の事情がある場合
(3) 義務者がDV被害者等で住所情報を公にできない場合
(4) 義務者が経済的に困窮していて登記費用の捻出が難しい場合

　など

( 「スマート変更登記」による対応 )

引っ越しによる住所変更は日常的に発生するものであり、これを義務化することは国民に負担を強いることになります。相続登記の義務化については、人生で１回か２回程度の話ですので負担感は少ないと思います。しかし、住所変更等は重い負担になります。

そこで、国は国民の負担軽減を図って「スマート変更登記」制度を開始しました。これは、簡単で無料の手続 (「検索用情報の申出」)を法務局に対して行えば、その後は法務局で住所変更等登記をしてもらえる制度です。当然、義務違反に問われることもなくなります。この制度のことを法務省は「スマート変更登記」と命名しています。

「検索用情報の申出」とは、登記官が住基ネットデータベースにアクセスして住所変更等の事実を確認するときに必要となるアクセスキー情報の申出のことです。具体的には、「氏名」「フリガナ」「生年月日」「住所」です。この情報を申し出るということです。登記官は申し出られた情報をアクセスキーにして住基ネットデータベースを検索します。

また、「メールアドレス」も申し出ます。これは、住所等変更の事実を登記官が確認したとき、本人に対して変更登記をしてもよいか確認するために使用するものです。

登記名義人が個人の場合の具体的な流れは次のようになります。

(1) 法務局が定期的に住基ネットを照会して住所等の変更の有無を確認する。
(2) 住所等に変更があった方に対して変更登記をして良いかを確認するメールを送信する。
(3) 変更登記をしても良い旨の回答があった方について変更登記を登記官が職権で実施する。

なお、「検索用情報の申出」は、オンライン又は書面で申し出ることができます。オンラインの場合は、法務局の「かんたん登記申請」のページから「検索用情報の申出」の手続を選択して、画面の案内に従って、所有者の生年月日、メールアドレス、不動産の地番等の情報を入力して行います。書面で申出る場合は、申出書を作成して、不動産を管轄する法務局に提出します。

また、土地の相続や売買・贈与などで所有権の移転登記が必要な場合は、所有権の移転登記申請と同時に「検索用情報の申出」をすることができます。(令和７年４月２１日より開始されています。) そのため、今後、不動産の名義を変更すれば、その名義変更登記の中で検索用情報の申し出ができますので「スマート変更登記」の適用対象となります。

( 注意点 )

住所等変更登記の義務に違反した者の把握は、登記官が登記申請の審査の過程等で把握した情報により行われるとしています。その情報の例示のなかで次のようなケースが想定されています。

◆住基ネットに対する照会により住所等に変更があったと認められた所有権の登記名義人が、職権による住所等変更登記をすることについての意思確認のための通知を受領したが、当該登記を拒否し、又は期限までに回答しなかったとき

つまり、スマート変更登記のために申し出たメールアドレスに登記官から変更登記の可否を求められたメールが届いているにもかかわらず、これを無視したり拒否したりすると、登記官から義務違反者ではないかと疑われるということです。そうなければ、変更登記実施の催告が期限付きでなされて、これに従わなければ、裁判所から過料の納付通知が届くことになります。

問題は法務局や登記官からのメールと言っても「詐欺メール」と間違えて無視したり削除してしまうことがあることです。この点が注意点となります。

また、海外居住者のように住基ネットに登録されていない方は、住所変更等の事実を確認できないため、自ら変更登記申請を行う必要があります。