相続した実家が「袋地」にあるとき、建物を取り壊して新たに居住用建物を新築したいのですが何か問題はありますか

相続した実家などが「袋地」に建っている場合があります。袋地とは、土地が他の土地に囲まれて公道に通じていない土地のことです。公道に通じていない土地 (袋地) を囲んでいる周囲の土地のことを「囲繞地 (いにょうち)」といいます。

このような土地上にある実家などを取り壊して新しい居宅を建築する場合、どのような点に注意が必要となるのでしょうか。今回はこの問題について考えてみます。

( 建築基準法上の制限 )

家を建てるには、道路(公道)から家に自由に出入りできるように、道路との「接道義務」が課せられています。具体的には幅員４メートル以上の道路と建物の敷地が間口２メートル以上で接していなければなりません。この条件を満たさないと家は建ちません。

但し、現実問題として、親などが実家として生活していた自宅ですので、公道への通路は確保されていたはずです。袋地の所有者は囲繞地に対して、公道に至るために囲繞地を通行することができます。これを「囲繞地通行権」といいます。民法で袋地の所有者に認められた権利です。

もちろん、囲繞地通行のための経路は、袋地の所有者が勝手に決めて自由に通行できるものではなく、囲繞地所有者の受ける損害の少ない経路で通行しなければなりません。また、囲繞地の所有者に通行に伴って損害が発生する場合は、必要な償金を支払わなければなりません。

今後、居住用建物として長く使用していく予定である場合は、囲繞地の所有者と交渉して土地の一部を通路として買い取ることも検討する必要があります。買い取り費用の捻出が難しい場合は、買い取る代わりに相続した土地の一部と通路用の土地を「等価交換」することも選択肢の一つになります。さらに、囲繞地の所有者と「通行地役権」を設定する方法もあります。これは、自宅の敷地のための通路として囲繞地を通行する権利を取得するものです。通行地役権は土地に登記もできる強力な権利です。

( 建築工事費用の問題 )

袋地に家を建てる場合は、幅員２メートル程度の道路を経由して建築現場にアクセスすることになります。そのため、建物を解体したり、新築する場合、重機の使用ができない場合があります。

古い建物を解体する場合、重機が入れないと手作業で解体する必要があります。また、建物を新築する場合も、最近の住宅は工場で木材などを加工して現場でクレーン車で釣り上げて組み立てていく手法が主流です。そのため、こちらも重機が入れないと全て人手による対応となり、建築コストが予想以上にかかります。

袋地ではありませんが「旗地」という土地があります。土地の形状が旗竿のようになっている土地のことです。先ほどの図で言えば、通路も所有している場合のことです。土地自体は公道と２メートル程度の間口で接していますが、本体の土地まで細長い通路が続いている土地です。旗地の場合も建築コストは膨らむことが多いと思います。

囲繞地の中に空き地があれば、所有者と交渉して建築途中の立ち入りを交渉することも必要になります。迷惑料を支払っても空き地を確保したほうがコストを抑えることができる場合が多いと思います。

( ガス・水道・電気などのライフラインの設置 )

囲繞地を使用しなければ、電気・ガス・水道等のライフラインの導管を引くことができない場合、囲繞地の所有者の承諾を得て導管を設置することが望ましいと思います。

ガスや水道などの供給を受けるには、事業者の管理する本管に個々の住宅の導管を接続する必要があります。しかし、袋地の立地条件によっては、自己の所有地だけでは本管に接続できないことがあります。

この場合は、囲繞地に導管を設置しなければならない場合があります。このような土地を「導管袋地」といいます。ガス等の事業者は、導管袋地の所有者から供給契約の申込みがあった場合、囲繞地所有者との紛争を避けるため、導管の設置に関する囲繞地所有者の承諾書の提出を要求します。

承諾が取れれば問題ないのですが、承諾が取れなければライフラインの設置が困難になります。民法には「相隣関係」という定めがあり、隣人間の互恵の精神で解決する定めがありますが、裁判に発展するケースもありました。

そこで、民法の相隣関係の定めが令和３年に一部改正されて、この問題の解決の方法が示されました。具体的には、「設備設置使用権」という権利の新設です。

それによれば、『 土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス、又は水道水その他これに類する継続的給付を受けることができないときは、継続的給付を受けるために必要な範囲で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる 』というものです。

但し、無条件に設備を設置し使用できるものではありません。その設置場所や利用方法は、他の土地及び他人が所有する設備のために損害が最も少ないものを選ばなければなりません。また、あらかじめ、ライフライン設備の設置又は使用について、目的・場所・方法を囲繞地の所有者などに通知する必要があります。

また、設置や利用にあたって、損害が発生した場合は償金を支払う必要があります。工事に伴って庭木を傷つけた場合などの例が考えられます。また、他人の設備を使用する場合は、利用度合いに応じて、保守費用や利用料の負担をする必要があります。

(まとめ)

親の自宅を相続した場合、古い建物を取り壊して新しい居宅を新築して居住しようと考えることがあります。しかし、建物の建っている場所が袋地などの場合、簡単には建物を新築できない場合があります。

隣地所有者との人間関係が良好であれば、比較的簡単に問題解決できる場合があります。しかし、あまり交流がない場合など簡単には物事が進まない場合があります。

建物を新築する場合は、事前に問題点を洗い出したうえで、解決の見込みを見極めて建築の着工を考える必要があります。相続による代替わりのときは、隣人とのこれまでの人間関係が重要になるということです。