親の住んでいた実家が借地のとき「相続」はどうなるのですか

親が亡くなって実家の相続が発生したとき、実家が借地の上に立っていた場合どうすれば良いのでしょうか。他人の土地に建物を建てて住む場合、建物を所有するために土地の所有者(地主)から土地を借りる権利を提供してもらう必要があります。この土地を借りる権利のことを「借地権」といいます。今回のテーマは、「借地権付き建物の相続」ということになります。


借地権には、「地上権」「賃借権」の2種類がありますが、実家の借地権に利用する場合は「賃借権」が大半だと思います。借地権は、土地を建物のために利用できる代わりに、契約で定められた地代を地主に納める必要があります。

この借地権付きの実家の所有者である親が亡くなったとき、実家とともに借地権も相続できるのでしょうか。答えは、借地権も財産権の1つですので相続できます。実家を相続した相続人は実家とともに借地権も相続して、引続き実家に住み続けることができます。もちろん、従前の契約で定められていた地代を引続き納める必要はあります。


ところで、不動産賃貸の世界では、賃借人などが変更になると「名義書換料」を請求する慣行があります。例えば、借主が転勤のため不要となった建物について、居住を希望する知人に建物とともに賃借権を譲るようなケースです。この場合、地主の承諾を得て賃借権を譲渡できますが、地主は「名義書換料」を請求します。

そこで、借地権の相続の場合も、この慣例に習って「地主の承諾」「名義書換料」が必要であると思っている地主もいます。しかし、相続による借地権の移転には、地主の許可も名義書換料も一切不要です。不動産仲介業者の中には、事情を理解していながら、名義書き換料を請求してくる場合もありますので注意が必要です。


但し、今後も長い付き合いとなる地主との関係を円満に継続したい場合は、名義書換料の請求に応じることも選択肢の1つにはなるかもしれません。法的には支払い義務はないことを理解した上での対応ということになります。

 


今までの話は、相続人に対して借地権を相続させるケースでしたが、相続人以外の第三者に借地権を譲る場合は話は違ってきます。例えば、遺言書で友人に借地権を譲る場合です。(これを「遺贈」といいます)   この場合は、地主の許可と承諾料が必要になります。

友人に自宅とその借地権を遺贈するケースは少ないと思いますが、相続人以外の親族に譲るケースはあり得ます。例えば、「孫」や「甥・姪」などに譲る場合です。この場合、孫などは相続人ではありませんので第三者への遺贈扱いになります。

この場合は、原則どおり、地主の許可と承諾料の支払が必要になります。地主に対して承諾請求を行い、地主が承諾すれば、承諾料を支払うことになります。承諾料は、地域ごとに相場はありますが、概ね「借地権価格×10% 」程度となります。借地権価格は、「更地価格×借地権割合」で計算します。借地権割合は、国税庁が公表している「路線価図」を見れば確認することができます。


親の実家を借地権とともに相続する場合の具体的な段取りは次の通りとなります。

  1. 実家に相続人が継続して居住する場合

基本的には、地主の承諾や契約書の書換などは不要です。従来の地代を支払うことによって継続的に居住することができます。しかし、通常は地主との円満な関係を継続していくために、相続の事実を地主に伝えて、名義変更手続きをしておくのが無難だと思います。


建物については、相続人名義に名義変更(相続登記)を行います。相続登記は、地主の協力は必要なく相続人のみで行うことができます。

  1. 実家を増改築して又は建替えて居住する場合

建物が古ければ、増改築や建替えも選択肢に入ってきます。この場合は、相続人が勝手に行うことはできません。地主の承諾が必要になります。この場合は、「建替承諾料」が必要になります。相場は地域ごとに異なりますが、概ね「所有権価格×3~4%」程度となります。

  1. 実家を手放す場合

既に相続人に自宅がある場合、借地権付きの実家は不要となります。その場合は、借地権付きの実家を売却することになります。売却先として、地主や第三者が考えられます。まずは、地主に相談してみるのが良いと思います。地主が買い取ってくれるのであればOKとなります。



しかし、多くの場合、相続人にとって地主とは面識がない場合も多いと思います。この場合は、賃料の仲介をしている不動産業者に相談してみると良いと思います。買い取り先として地主や第三者を斡旋してもらうことができます。地主以外に売却する場合は、地主の許可が必要になります。借地権の売却価格の相場は、地域によって異なりますが、概ね「更地価格×60~70% 」程度で売却できれば御の字ということになります。

(まとめ)

借地権付きの実家を相続することになった場合は、実家の所有権とともに借地権も相続することができます。この場合は、地主に対して許可や承諾料などの支払をする必要はありません。

しかし、今後とも長いお付き合いが予想される場合は、地主との関係を良好に保つために、相続発生の事実を早めに伝えて、一定の費用負担も覚悟する必要があるかもしれません。

 

 

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