令和３年の民法・不動産登記法の改正により、令和５年４月１日より「不動産登記の公示機能をより高める観点からの改正」が実施されます。不動産登記制度は、不動産登記簿を公開することによって、その不動産の現在の権利関係を正確に公示し、その不動産と取引関係に入ろうとする人の注意喚起を行います。その不動産は「誰の所有であり」、「どのような経緯で取得されたのか」、「どのような負担(担保)がついているのか」等について公示しています。

ところが、このような本来果たすべき公示機能がある一方で、現実の不動産の登記簿には「形骸化した登記」が残骸として放置されている場合があります。代表例としては、古い時代に設定された抵当権などの担保権の登記です。明治・大正時代に借金をして、担保として自宅不動産に抵当権を設定したような場合です。借金は返済したものの抵当権の抹消はなされないまま放置され現在に至っているケースです。

自宅の登記簿を見ると抵当権が担保として付いているため、抵当権の登記を抹消しない限り売却したりすることが難しくなります。そこで、この担保を外すために抵当権の抹消登記を行おうとすると非常に面倒な手続が必要となります。司法書士の世界では「休眠担保権の抹消」と呼んで、非常にテクニカルなノウハウが必要な分野とされています。

(これまでの古い抵当権の抹消方法)

まず、金を貸した貸主を探さなければなりません。お金の貸出先は現在のように金融機関に限りません。明治・大正期は個人による貸し出しも普通に行われていました。また、貸出先が金融機関のような法人の場合、その法人が現在どうなっているのか調査が必要になります。解散して清算されていることもあります。他の法人と合併して別の法人となっている場合もあります。個人の場合は、亡くなって何代も相続が発生していると思われます。

抵当権の登記を抹消するには、現在の不動産の所有者と当時お金を貸した者の承継先(相続先)が共同で登記申請をしなければなりません。しかし、現実には承継先を探し出すことは非常に困難なことが多いと思います。そこで、法律は特例を設けて解決しようとしていました。

特例の内容は、簡単ではないのですが、細かい点を省略して概略として言えば、次のようになります。

お金を貸した者の承継先の所在が知れないため、共同で登記申請ができない場合は、『借金の支払期日(弁済期といいます)から20年を経過していれば、借りたお金を現時点で全額返済する形にすれば抹消登記ができる。』というものです。

つまり、借りたお金(元本)とその利息、支払期日から現在までの遅延損害金(延滞利息)を全て計算して全額を弁済すれば、不動産の所有者が単独で抵当権の抹消登記をすることができるというものです。現実には貸主の承継先の所在が不明ですので、返済金は全額を供託所に「供託」することになります。

明治・大正期の借金の金額は、当時としては大金であったと思いますが、貨幣価値の関係で10円、50円、100円レベルのものが多く、利息や遅延損害金全てを含めても何百円程度のものが多いと思います。この金額を正確に計算して供託所に供託することになります。この場合、納める金額よりも承継先を探し出せないことの証明や返済金の計算などの手続きに多くの手間と費用がかかることになります。

そのため、このような休眠担保権は抹消されずに放置されることが多くなります。しかし、これでは不動産の公示機能から見て問題となります。

今回、形骸化した登記の抹消をより簡便に行う仕組みが検討され法制化されました。実務上最も問題となる「解散した法人の担保権の抹消方法」について改正法が新設されました。

(解散した法人の担保権の抹消の仕組み)

『解散した法人の担保権(先取特権等)に関する登記について、清算人の所在が判明しないために抹消登記の申請をすることができない場合において、法人の解散後30年が経過し、かつ、被担保債権の弁済期から30年が経過したときは、供託等をしなくても、登記権利者(土地所有者)が単独でその登記の抹消をすることができる。 』とされまた。

法人が解散すると清算人が選任され清算手続きをします。担保の抹消登記手続も清算作業の１つです。この清算事務が未了のまま精算が終了しているので、本来は清算人を探し出して未了の登記事務を行ってもらう必要があります。しかし、年月が経過しているため清算人の所在が不明となり登記手続ができていません。そこで手続きができない場合の取り扱い方法として定められました。

従来、所在不明の調査は色々な調査資料を収集して立証する必要がありました。今回は公的な書類で法人の清算人を調査して所在が不明であれば、それ以上の調査は不要としています。従来要求されることのあった現地調査などは必要ないこととされました。

そこで、法人が解散してから30年が経過し、借金の返済期日から30年を経過ししている場合は、供託しなくても不動産の所有者が単独で抹消登記ができることになりました。

(その他の形骸化した登記の抹消手続の簡略化)

解散した法人の担保権の登記の抹消以外にも、今回の改正によって、形骸化した登記の抹消手続の簡略化が図られました。具体的には、「買戻し特約」に関する登記の抹消手続と存続期間が満了している「地上権等の登記」の抹消手続です。これらの登記も登記の相手方の所在が不明の場合、権利自体が消滅していても、登記の抹消が簡単にはできない問題がありました。そのため、担保権の抹消とあわせて抹消できる仕組みが構築されました。

◆買戻し特約に関する登記の抹消

不動産の売買契約から一定期間経過後でも、売主が売買代金と契約にかかった諸費用を買主に返すことで不動産を取り戻すことのできる「契約解除権の特約」があります。この特約を保全するためには登記が必要で、この登記のことを「買戻し特約の登記」といいます。

地方自治体などが分譲地を建築条件付きで売却した時、一定期間内に建物を建てない場合は契約を解除する目的で設定されることが多いと思います。

この買戻し特約の登記も『買戻し特約に関する登記がされている場合において、その買戻し特約がされた売買契約の日から10年を経過したときは、実体上その期間が延長される余地がないことを踏まえ、登記権利者(売買契約の買主)単独での当該登記の抹消を可能とする』とされました。

買戻し特約は10年以上は存続できない権利ですので、期間の経過が確認できるのであれば抹消を簡単にできるようにしたものです。

◆存続期間の満了した地上権等に関する登記の抹消

地上権とは、工作物又は竹木を所有するため他人の土地を使用収益することを目的とした権利(用益物権)です。土地の使用にあたっては、空中及び地中も含みます。代表的な設定例として、地下鉄、送電線用の鉄塔などに利用する土地に設定します。最近は、ソーラーパネルの設置も地上権を設定して行われることがあります。

地上権の登記には、地上権の存続期間を定めて登記します。そのため登記簿を見れば存続期間が満了していることが分かります。存続期間が満了しているので地上権の登記を抹消しようとしたところ、地上権の権利者 (登記をする場合は登記義務者と言います)が所在不明の場合、抹消登記することができません。

そこで、『登記された存続期間が既に満了している地上権等の権利に関する登記について、現行不動産登記法所定の調査よりも負担の少ない調査方法により権利者(登記義務者)の所在が判明しないときは、登記権利者単独で当該登記の抹消を可能とする』とされました。

具体的な手続きとしては、① 登記された存続期間が満了している。② 公的書類等で地上権者等について所在を調査する。このとき現地調査までは不要とされた。③ 裁判所に公示催告の申立をして「除権決定」を得る ④ 不動産の所有者が単独で抹消する。となります。

裁判所に公示催告を申立て除権決定を得なければならない点は面倒ですが、従来よりは簡素化されています。登記されている権利を単独で抹消するため、より慎重に裁判所の確認を通して不正な抹消行為を防止しています。

このように不動産の登記簿の公示機能をより高める観点からの改正が行われています。今後も引き続いて改正が実施される予定です。令和６年４月からは「外国に居住する所有権の登記名義人の国内連絡先の登記」や「DV被害者等の保護のための登記事項証明書等の記載事項の特例」が予定されています。

いずれにしても、登記簿の公示内容がより実態を正確に表すように、変更が発生したらできるだけ早期に登記申請をすることが大切だと思います。