分譲マンションの管理状態を各地方自治体がチェックする「マンションの管理計画認定制度」が令和４年４月１日より開始されました。これは、令和２年の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の改正により、マンションの管理計画認定制度が創設され、マンション管理適正化推進計画を各都道府県の長が策定し、これに従って各自治体が認定事務を行っていくものです。

マンションは入居時は快適な住環境であっても、これを長期間に渡って維持していくことは、本当は大変な苦労が伴うものです。しかし、多くのマンションでは、マンションの維持管理については管理組合任せになっています。マンション管理組合も輪番で回ってきた理事が、管理会社に丸投げしているのが実態です。

しかし、住民の高齢化が進んでくると「管理費の滞納」、「修繕積立金の不足」、「大規模修繕工事の合意形成困難」などいろいろな問題が出てきます。問題が大きくなり過ぎれば、管理会社も対応できなくなり手を引くことになります。「管理会社の交代」問題にまで発展することになります。

このような状況に対応するため、国がマンション管理のあるべき姿をガイドラインとして定め、このガイドラインに従って、各地方自治体が正しく維持管理されている適正なマンションを認定していくことになりました。

但し、認定はあくまで任意です。各マンションの管理組合からの申請に基づき各自治体が認定する形になります。自治体からの「優良マンション」である「お墨付き」をもらう形になります。

認定されれば、マンションの市場価値が今後高まることが予想されます。また、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」や共用部分のリフォーム融資などの金利優遇も受けられます。制度の認知度が今後高まれば、マンション価値を評価する１つの重要指標になる可能性もあります。当然、マンションの広告チラシなどで他との差別項目になる可能性があります。

国が定める認定基準は１７項目あり、これに各地方自治体が任意に認定項目を追加することができます。

<国の定める17の管理計画策定の認定基準>

(修繕その他の管理の方法)

1.長期修繕計画が集会にて決議されていること。
2.長期修繕計画の作成日または見直し日が７年以内であること。
3.長期修繕計画の計画期間が３０年以上、かつ残存期間内に２回以上の大規模修繕工事を含むものであること。
4.適切な推定修繕工事項目、当該工事の予定時期及び予定費用が長期修繕計画に明記されていること。

(修繕その他の管理に係る資金計画)

5.計画期間３０年以上、かつ残存期間内に２回以上の大規模修繕工事を含む長期修繕計画に基づき修繕積立金の額が設定されていること。
6.長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額（㎡あたりの月額単価）が著しく低額でないこと。
7.長期修繕計画上、将来の一時的な修繕積立金の徴収予定がないこと。
8.集会において決議された長期修繕計画が、将来の修繕積立金の変更（増減）の予定時期及び変更後の金額（住戸毎の修繕積立金額）を記載した様式を含むこと。
9.計画期間内に借入金を予定している場合、長期修繕計画が借入金の返済が完了するまでの計画期間となっていること。
10.管理費と修繕積立金が区分経理されていること。
11.修繕積立金会計から他の会計（管理費会計等）への充当がされていないこと。
12.直前の事業年度の終了の日時点において、修繕積立金の３ヶ月以上の滞納額が全体の１割以内であること。

(管理組合の運営状況)

13.管理者等が選任されていること。
14.監事が選任されていること。
15.集会が年１回以上開催されていること。
16.組合員及び居住者の名簿を備えており、各名簿について年１回以上、内容の確認 （例：集会の出席・書面での行使された内容と区分所有者名簿との突合、居住者名簿と表札（ポスト）の突合 等）が行われていること。
17管理規約で「専有部分への立入り」、「修繕等の履歴情報の管理等」、「管理情報の書面提供」について、標準管理規約に照らして適切な内容が規定されていること。

※ 国土交通省「マンション管理の新制度の施行に関する検討会ワーキンググループ」資料より抜粋

<各自治体の任意追加項目(名古屋市の例)>

南海トラフ大地震などへの備えとして２項目が追加されています。

1.災害時、居住者の安否確認方法の定めがある。
2.町内の自治会との連絡窓口がある。

認定基準を見ると結構厳しいものが含まれています。多くのマンションでは、できていない項目も多いと思います。しかし、現状はどうあれ、認定基準をベースとして、居住マンションの管理状況の点検作業が必要になると思います。

今後、マンション管理組合の定時総会での報告案件とする管理組合も増えてくると思います。できている項目とできていない項目を明確に切り分けて、未達成項目に対する管理組合の取り組み方針や達成目標時期を明確にすることが求められてくると思います。

尚、今回の認定制度は、１回限りの認定制度とはなっていません。１度申請して認定を受けても５年ごとに更新のための審査・認定作業が必要となります。

マンションを長く良好な住環境で使用していくための大切な取り組みのため、マンション管理組合においてもこの問題を話題にして、必要な検討を早急に開始していく必要があると思います。