相続財産の「土地」に「借地権」や「抵当権」が設定されている場合、土地の評価はどのようにするのですか

相続財産としての土地に借地権や抵当権が付いている場合、遺産分割協議でその土地の評価額をどのようにすればよいのでしょうか。例えば、父が亡くなり相続財産として土地がある場合について、その土地を他人に住宅用地として賃貸している場合や父親の借金の担保として銀行の抵当権が設定されているようなケースです。

今回は、相続財産としての「土地」について、遺産分割協議においてどのように評価するについて見ていきたいと思います。

(「土地」の評価方法 )

土地についての財産額の評価方法について、裁判における正式な方法としては不動産鑑定士などの鑑定人による「鑑定評価」があります。しかし、相当な費用が掛かることから、通常は、簡易な評価方法によって評価することになります。

簡易な方法による評価方法について次に見ていきます。色々な手法がありますが、それぞれ一長一短となっています。特徴を見極めたうえで、どの方法を採用するかを決める必要があります。

(1) 更地の場合

①「固定資産税評価額」を使用する

固定資産税評価額は、土地家屋課税台帳などに登録されてた基準年度における価格又は比準価格です。３年ごとに評価替えがあります。評価時期との関係で実勢価格との差が出やすいので調整が必要になる場合があります。

価格は公示地価の約７割を目安に設定されています。固定資産税評価額を０．７で割り戻して(固定資産税評価額÷０．７)、公示価格を推定して使用する場合が多いと思います。

②「相続税評価額」を使用する

相続税課税の基礎となる財産評価基本通達によって、土地の地目ごとに「路線価方式」又は「比準方式」のいずれかによるべきことが指定されている方法です。

「路線価方式」は、主に都市部の土地についての方式で、道路ごとに定められた路線価に、土地の形状に応じた調整計算をして評価する方式です。土地の形状が正方形に近い場合など調整が不要なケースでは簡単に計算ができるので便利です。但し、土地の形状や周辺の環境などの諸条件によっては、計算方法が変わるため、税理士に算定してもらう必要があります。

調整が不要なケースでは、路線価は公示地価の約８割を目安に設定されていますので、０．８で割り戻して(路線価による評価額÷０．８)、公示価格を推定して使用する場合が多いと思います。なお、路線価は国税庁ホームページの「路線価図」から見ることができます。

「比準方式」とは、主に田舎の土地などで、道路ごとの路線価が定められていない土地についての評価方法です。付近の宅地に比準して評価する方法です。

③ 「公示価格」を使用する

国土交通省が毎年１月１日基準で公示される土地の価格で、実際の取引価格に近いものであるとされています。但し、公表されるのが「標準地・基準地」のみであり、指定されている標準地・基準地が少ないため、個別の土地の評価に使うことは不向きとなっています。

④ 「基準地標準価格」を使用する

都道府県内地価調査価格とも言います。都道府県が毎年７月１日を基準日に評価し１０月１日に公表されます。実際の取引価格に近いと言われています。但し、上記③の公示価格と同様に基準地の数が少ないため、個別の土地の評価に使うことは不向きとなっています。

⑤ 不動産業者の査定を使用する

大手不動産会社に査定を依頼して、その評価額を使用する方法です。不動産会社では、上記①～④の価格や自社の取引事例などを参考にして価格を査定します。複数社に依頼して平均することも多いと思います。

(2) 特殊な事情のある土地の場合

崖地、土壌汚染のある土地、高圧線下の土地、無道路地、墓地や踏切の周辺地、埋蔵文化財の指定地、など特殊な土地の場合は簡単には評価ができません。通常の価格から一定の減価をする必要があるのですが、計算方法は複雑になります。

相続税専門の税理士や鑑定士に評価を依頼する必要があります。

( 土地に「借地権」が設定してある場合 )

土地に他人の借地権が設定されている場合、土地の評価額は、原則として、土地の評価額から借地権の価格を控除したものとなります。借地権とは、土地を他人に賃貸して、その土地に他人が自宅などを建てて住んでいるような場合の賃借権限のことです。賃貸借の他に地上権が設定されることもあります。

借地権の価格は、更地価格に借地権割合を乗じて求めます。借地権割合はおおむね６割から８割程度です。路線価図に借地権割合が道路毎に記載されていますので、これを使用することが多いと思います。

なお、土地の利用権が借地権ではなく「使用借権」の場合があります。使用借権とは無償で借りる権限です。借地権と違って、明け渡しを求めることが比較的容易な場合が多いと思いますが、土地使用に対して一定の制限になります。

そのため、評価にあたっては更地価格から一定の減額をすることになります。減額の程度は、地上物件の構造や除去の難易度などを考慮して１～３割程度の減額になることが多いと思います。

土地の利用者が相続人の場合があります。相続人が被相続人から無償で土地を借用して自宅を建てて住んでいるような場合です。その土地の相続先は、通常、その相続人になることが多いと思います。

この場合のその土地の評価については、一切の減額をせずに評価する方法と一応減額して減額分を贈与(特別受益)として処理する方法があります。後者の方法が多いと思います。どちらの方法によっても、特別受益の持ち戻し免除などの合意がない限り、差異は生じないことになります。

( 土地に「抵当権」が設定されている場合 )

誰の債務に対する担保としての抵当権かによって次の３つのケースが考えられます。

まず、「亡くなった父親の債務のために抵当権が設定されている場合」は、抵当権のことは考慮せずに土地の評価を行います。つまり、抵当権がない更地として評価します。これは、父親の債務も相続財産であるため、債務が相続開始とともに各相続人に法定相続分の割合で自動的に割り振られるからです。

次に、「その土地を相続しようとする相続人の債務のために抵当権が設定されている場合」は、こちらも抵当権の存在は考慮せずに土地の評価を行います。例えば、親の土地に長男の借金の担保として抵当権が設定されているような場合です。相続する者の借金の担保としての抵当権ですから考慮する必要はないのです。

最後に、「土地に第三者のための抵当権が担保として設定されている場合」があります。この場合も土地の評価方法としては、原則として、抵当権のことは考慮せずに評価します。つまり、更地としての評価額となります。

他人の担保として押さえられている土地なのだから何らかの減価をすべきではないかと考えたくなりますが減価はしません。理由としては、第三者が債務を完済すれば抵当権は抹消されるからです。また、仮に債務の返済ができずに土地が競売にかけられた場合でも債務者に対して「求償権」が発生するからです。つまり、財産的な価値としては形を変えて存続すると考えられるからです。

但し、第三者が破産手続き開始決定や取引停止処分を受けているなど無資力者であることを示す明白な事情がある場合は、被担保債権額を控除することもあると思います。あるいは、相続手続上、遺産分割協議対象の財産から外すことを検討することもあると思います。