令和８年２月２日から「所有不動産記録証明制度」が開始されます

令和８年２月２日から、所有者本人又は相続人等からの請求に基づき、法務局の登記官が、特定の人が所有する全国の不動産を一覧的にリスト化して証明する「所有不動産記録証明制度」が始まります。

相続登記の義務化が始まって本年４月で２年が経過します。相続登記を行うには相続された不動産を漏れなく把握する必要があります。亡くなった親が北海道の原野に山林を買っていて、そのことについて相続人が全く知らないようなケースについても漏れなく把握できるようになります。今回の証明制度は相続登記を円滑に行うためのツールとして整備されました。

( これまでの取り扱い )

従来、不動産の登記簿は土地や建物ごとに作成されており、全国の不動産を網羅的に把握する仕組みは存在しませんでした。そのため、相続が発生して亡くなった方の所有不動産の調査は、固定資産税の課税明細や名寄帳を取得して判断していました。

しかし、これらの書類は市町村単位に作成されており、確認していない市町村に不動産が存在していた場合漏れてしまうことになります。相続不動産の有無を確実に調査するには全ての市町村を調査する必要があります。しかし、それは無理な話です。今回の新制度は、このような課題を解決するために全国の不動産情報を一括して確認できるようにしたものです。

その結果、これまでに相続登記は完了していると思っている方でも今回の新制度で調査すると名義変更していない不動産が発見される可能性があります。当然、新たに発見された不動産は相続登記の対象となって期限までに相続登記をする必要があります。

( 「所有不動産記録証明制度」の内容 )

交付請求できる方は、①不動産の所有者(所有権の登記名義人)本人、②不動産の所有権の登記名義人の相続人です。これらの方の代理人による請求もできます。

交付請求は法務局で行います。オンライン請求や郵送請求も可能となっています。窓口で請求する場合は、１通１,６００円の手数料が必要になります。

交付請求するには、運転免許証などの本人確認情報などが必要になると思われます。

 

( 制度利用にあたっての注意点 )

所有不動産記録証明書は、交付請求書に記載された検索を求める方(亡くなった方など)の氏名・住所を検索キーとして不動産登記情報を検索して作成します。そのため、不動産登記簿に登記されている登記名義人の住所・氏名と現在の住所・氏名が引っ越しや結婚などで変更になっていると検索されません。

不動産を取得した時の住所・氏名と現在の住所・氏名が変更になっていることは多いと思います。そのため、請求する場合は、旧住所や旧氏名の情報でも検索を依頼する必要があります。旧情報で検索を依頼する場合は、変更を証する住民票や戸籍謄本などの証明書が必要になると思います。

現在公表されている「所有不動産記録証明書交付請求書」(案)では、検索される方の住所・氏名を書く欄が複数用意されていますので、過去の住所や氏名も一括して調査してもらえるものと思われます。

( 「住所・氏名の変更登記の義務化」について )

令和８年４月１日から、不動産の所有者は、住所や氏名等を変更したときは、その登記をすることが義務化されます。所有者は、住所や氏名等の変更があった日から２年以内にその登記をする必要があります。正当な理由なく変更登記を行わない場合、５万円以下の過料の適用対象となります。

令和８年４月１日より前に住所等を変更した場合も対象となります。この場合は、令和１０年３月３１日までに変更登記しなければなりません。今回お話ししている「所有不動産記録証明制度」の精度を高めるためにも住所氏名の変更登記は今後重要になります。

また、この制度の開始に合わせて、令和８年４月１日から、住所変更などに関する「スマート変更登記」制度が開始されます。これは、事前に不動産の所有者が法務局に生年月日等の「検索用情報の申出」をしておくことで、引っ越し等で住所等が変更するたびに変更登記の申請をしなくても、法務局の登記官が職権で住所等の変更登記を行う制度です。

住所変更などは相続登記に比べて発生頻度が高いため、国民負担軽減の観点から「スマート登記」が導入されたものと思われます。

法務局において提供された検索用情報 (氏名(読み仮名含む)・住所・生年月日) を検索キーとして住基ネット情報を検索して異動情報を照会し、変更が確認された場合は本人の了解のもとに変更登記を行うものです。

不動産の売買や相続などで名義変更が必要な場合についても「検索用情報の申出」が必要とされています。相続登記を司法書士に依頼する場合、相続登記に必要な情報に加えて、検索用情報の申出に必要な情報 (氏名の読み仮名や生年月日、メールアドレスなど) の提供も必要になります。(これを「検索用情報の同時申出」といいます。)

( まとめ )

不動産登記に関して制度変更や義務化が目まぐるしく展開されています。「相続登記の義務化」、「住所氏名変更登記の義務化」、「所有不動産記録証明制度」、「スマート変更登記」など色々な義務化や制度が開始されています。

また、これ以外にも「相続人申告登記制度」、「相続土地国庫帰属制度」など色々な制度が相続に関連して開始されています。

これらは全て、「空家問題」や「相続人不明土地問題」等の課題解決のために政府が強力に施策を展開している結果です。政府としては、これらの問題を解決するためには、不動産登記簿の情報を実態にできる限り近づけたいとの思いがあります。

不動産登記簿を見れば、不動産の所有者情報が分かる状態にしたいのです。特に、名義人が亡くなったにもかかわらず相続による名義変更がなされずに放置されている状況を早急になくしたいのです。

制度が色々と変更になっていますので詳しい内容は司法書士にお尋ねください。