高齢の父が成年の孫に不動産を「贈与」したいと考えています。注意する点はありますか

高齢の父親が成年に達している孫に不動産を生前贈与したいと考えることがあります。孫は自分の相続人ではないため、自分が亡くなった後の相続手続では孫に不動産を相続させることができません。そのため「生前贈与」を検討する場合です。

但し、資産価値のある不動産を生前贈与をすれば多額の「贈与税」の課税が心配になります。今回は、孫に不動産を贈与する場合の贈与税などの税負担を軽減する方法について見ていきたいと思います。

(「相続時精算課税」の活用 )

まず考えられるのは、「相続時精算課税」の活用です。贈与者が60歳以上の父母または祖父母で、受贈者が18歳以上の子や孫のとき、2,500万円までの贈与については贈与税を納めずに贈与をすることができる制度の活用です。2,500万円を超える部分には20%の税率で課税されます。

注意点としては、贈与税の負担は贈与時には発生しませんが、贈与者か亡くなったときに、その贈与した価格を亡くなった贈与者の相続財産に加算して相続税を計算する必要があります。つまり、贈与した時には贈与税の負担はないが、相続時に清算しますという制度です。

生前の贈与税は発生しないが、亡くなった後の相続税はその分も含めて発生するという制度です。そのような意味で「相続時清算」課税と呼ばれています。もちろん、相続発生時に生前贈与した財産価格を相続財産に加算しても相続税の非課税の範囲内に収まるのであれば相続税は発生しません。

なお、2024年１月から、年間110万円の基礎控除が新たに創設されていますので、これを加えれば2,650万円 (2,500万円＋110万円)までの贈与に贈与税がかかりません。

 

(「相続時精算課税」の注意点 )

相続時精算課税の活用には次のような注意点もありますので活用には慎重に判断する必要があります。

(1) 一度選択すると撤回不可

相続時精算課税は一旦選択すると撤回はできません。相続時選択課税を選択したものの、その後の事情の変更により、「暦年贈与」に戻したいと考えても戻すことはできません。

(2) 孫は「２割加算」の対象になる

孫に相続時精算課税を適用して生前贈与し、贈与者である本人が亡くなったとき、受贈者である孫は相続税の課税対象者になります。孫は贈与者の相続人ではありませんが、課税上は相続税の対象になります。この場合、相続税は通常の２割増しとなります。

これは、孫は相続人ではないため相続税が加算されるためです。もちろん、孫が相続人となっていれば加算はされません。例えば、孫に生前贈与した後、孫の親が亡くなって、孫が贈与者の相続人(亡き父の代襲相続人)となった場合です。

いずれにしても、相続人以外に贈与すれば相続税は２割増しになりますので注意が必要です。

(3) 登録免許税や不動産取得税は発生します

不動産を孫に生前贈与して、相続時精算課税を適用して贈与税は免れたとしても、「登録免許税」や「不動産取得税」は課税されますので注意が必要です。

登録免許税は、不動産の名義を贈与者から孫名義に変更するときに登記申請書に貼付する印紙代です。固定資産税評価額の20/1000 が課税されます。例えば、2,000万円の不動産であれば40万円必要になります。

不動産取得税は、不動産を取得したことに対してかかる税金で固定資産税評価額の4%で課税されます。( 現在、土地と住宅については軽減税率として3%が適用されます。)

(4) 相続時の各種特例は使用できません

土地の相続時に適用できる「小規模宅地特例」は、生前贈与の場合は適用できない場合があります。小規模宅地特例は、宅地の相続時の評価額を最大80%減額できる特例措置です。特例の適用には、被相続人との同居などの条件がありますが、生前贈与で土地を取得する場合は適用できない場合があります。その他、「取得費加算」も使えない場合があります。

(「相続時精算課税」以外の方法 )

相続精算課税を使用せずに贈与税の負担を軽減する方法として次のような方法があります。

(1) 暦年贈与(年110万円)

毎年110万円分を孫に贈与する方法です。不動産の場合は、贈与分に相当する不動産の「持分」を移転していくことになります。毎年、少しづつ贈与していくイメージです。

また、毎年の非課税枠である110万円以上の持分を移転する場合もあります。この場合は超過分の贈与税を申告して納税することになります。超過分が少なければ贈与税の税率が低いため負担は少なくなります。

毎年110万円の贈与では年数がかかり過ぎる場合に贈与税の負担を覚悟で贈与分を非課税額以上にする場合です。

なお、相続税法の改正によって被相続人の死亡前７年間分の生前贈与額は相続財産に加算しなければならなくなりましたので、贈与者が高齢の場合は効果が半減する恐れがあります。(死亡前７年より前に贈与が完成する必要があります。)

(2) 相続まで待つ

生前贈与の税率に比べて相続税の税率は低いため、あえて生前贈与せず贈与者本人が亡くなるまで待つ方法があります。多くの場合、税金面で最も有利になることが多いと思います。

具体的には、本人の生前に孫への遺贈を行います。遺贈とは「遺言書」を作成して孫に財産を取得させるということです。孫は本人の相続人ではありませんので、遺言書には孫に相続させるとは書けません。「自宅マンションは孫に遺贈する」と書きます。

これによって、孫は本人が亡くなった場合、遺言書によって自宅を取得することができます。相続税が通常の相続に比べて1.2倍かかりますが、相続財産が非課税枠内であれば相続税は必要ありません。

また、登録免許税は4/1000と低額となり、不動産取得税はかかりません。相続時に適用できる各種特例の適用の可能性もあります。

裏技としては、「孫を養子」にするという方法もあります。あまり、お勧めしませんが、孫を養子にすれば相続人となりますので、相続税の非課税枠を増加させることができます。また、相続税の1.2倍負担を回避できます。

( まとめ )

不動産を生前贈与すると贈与税などの税金が相続した場合以上に発生することがあります。そのため、想定される税金については十分に事前調査しておく必要があります。不安な方は税理士や税務署に相談された方が良いと思います。

今回の話は税金面の事柄でしたが、生前贈与などについては、現実には他の相続人との関係など色々と複雑な法律上の問題もあります。不動産の生前贈与や遺言書の作成などについては、司法書士も相談に応じてくれますので活用ください。