令和8年4月1日から不動産登記の「氏名・住所の変更」登記が義務化されます

令和6年4月1日より「相続登記の義務化」が開始されました。相続が発生したら不動産の相続人への名義変更を3年以内に実施することが義務化されました。義務違反には罰則 (10万円以下の過料) も設けられています。そして、来年の4月1日からは、不動産に登記されている名義人の氏名や住所が変更になった場合、「氏名・住所の変更登記」を2年以内に実施することが新たに義務化されます。罰則 (5万円以下の過料) も設けられます。

氏名の変更は結婚や離婚、養子縁組などの身分行為が伴いますので発生頻度は少ないと思います。しかし、住所の変更は転勤などがあれば当然発生しますので結構面倒なことになります。


これら一連の不動産登記義務化の流れの理由は、「相続人不明土地問題」「空き家問題」などの社会問題の背景に不動産登記の名義人の記録が正しく更新されていないことにあるとされているからです。相続が発生したら不動産を相続する相続人を確定して名義変更登記 (相続登記) を速やかに行う。氏名や住所変更が発生したら新しい氏名や住所を速やかに登記簿に反映させる。これらを適切に実施することによって登記簿を見れば現在の名義人が誰で、どこに住んでいるか簡単に判明することができるようにしたいのです。

( 国は国民への負担軽減策も色々と考えています )

このような義務化施策が続くと国民には手続負担が重くなります。そこで、国としても色々な負担軽減策を図っています。

相続登記の義務化については、登記申請に必要な税金である登録免許税について、一定の条件を満たせば「登録免許税の免除制度」を新設しています。また、相続登記に必要な亡くなった方の戸籍の収集についても「広域交付制度」を新設して、最寄りの役場で簡単に戸籍の収集ができるようにシステムを開発しています。さらに、罰則の適用を回避するための手段として、比較的簡単な手続きである「相続人申告登記」制度を新設することによって、罰則の適用を回避できるようにしています。

来年4月1日施行の「氏名・住所の変更登記」についても負担軽減策を計画しています。それが、「検索用情報の申出制度」です。この制度は、不動産の所有者 (名義人) が氏名・住所の変更登記を申請しなくても、登記官が住基ネット情報を検索して、これに基づいて「職権」で登記を行うという仕組みです。

簡単に言えば、住所変更等をして住民票等の変更届を市役所等に出せは、登記官がその情報を「住基ネット」から検索して、本人に代わって変更登記を行ってくれるというものです。大変便利で有難い制度ということになります。

但し、登記官が住基ネットを検索するにあたって「検索のキーとなる情報」が必要になります。そこで、「検索用情報の申出」制度を新設して、登記所に検索情報の申出をした方については、罰則の適用はなく、当局で変更登記しておきますというものです。


( 検索用情報の申出方法 )

登記官が住基ネットを使って変更情報を検索するための情報として次の情報が必要になります。

(1) 氏名
(2) 氏名のふりがな (日本の国籍を有しない者は、氏名のローマ字表記 )
(3) 住所
(4) 生年月日
(5) メールアドレス

メールアドレスが必要な理由は、登記官は勝手に変更登記をするわけではなく登記の名義人である所有者の方にメールをして変更許可を求める必要があるからです。つまり、登記名義人は変更を拒否することもできるということです。自分で必要なタイミングで行うから勝手に変更しないでくれと言えるのです。しかし、現実的に見て拒否する方は殆んどいないと思います。

メールアドレスを持っていない方は、所持していない旨を申し出ます。この場合は申出先住所に変更許可を郵送する扱いとなります。

尚、この制度は令和7年4月21日から開始されます。令和7年4月21日時点で既に登記の名義人(所有者)として登記簿に登記されている方は、検索用情報の申出を行うことができます。申出方法は、Webブラウザ上で簡単に行うことができる予定です。詳細は、今後、法務省から公表されます。なお、実際に職権で変更登記が行われるのは、令和8年4月1日以降になります。


( 令和7年4月21日より所有権の保存・移転等の登記の申請方法が変更になります )

「検索用情報の申出」制度の実効性を高めるために、令和7年4月21日より、所有権の保存登記や所有権の移転登記などを申請する場合は、登記申請書に「検索用情報」を登記の申請情報に加えなければならないことになりました。

つまり、従来の登記申請書上に上記検索情報を指定されたフォーマットで追加記載することが義務化されました。これまでに登記されているものについての検索情報の申出は任意ですが、これから登記申請するものについては必須扱いになるということです。

そのため、今後は不動産の登記申請を司法書士に依頼する場合は、氏名については「ふりがな」が必要になります。また、メールでの確認を希望する場合はメールアドレスの用意も必要になります。但し、住所や生年月日の情報は、住民票が提供されていれば判明しますので特に提供は必要ないと思います。


( 手書きの申請書の場合の注意点 )

登記の申請書を手書きで行う場合、メールアドレスにふりがなが必要になるため面倒になります。具体的には、メールアドレスが「johnsmith@x.co.jp」の場合、「ジェー・オー・エイチ・エヌ・エス・エム・アイ・ティー・エイチ@エックス・ドット・シー・オー・ドット・ジェー・ピー」と届け出る必要があります。

パソコンやワープロを使って申請書を作成すれば「ふりがな」は不要ですが、法務局備え付けの申請用紙に直接手書きで作成する場合などは面倒で間違えやすくなる恐れがあります。


( まとめ )

「所有者不明土地問題」や「空き家問題」の解決に政府は力を入れています。不動産の登記簿を見れば、現在の所有者が誰であるか、どこに住んでいるのかが瞬時に分かるようにしたいのです。

そのための長い道のりではありますが、不動産登記申請上の色々な義務化が行われているのです。

最終的には国民のためなのですが、そこまで行くには色々な困難が伴うと思います。我々司法書士も色々な面で協力していきたいと思います。

 

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