不動産の相続登記で「共有登記」はダメですか

不動産を相続する場合、法定相続分で共有登記をする場合があります。例えば、残された相続人が妻と長男・長女のケースで不動産の持分を「妻1/2、長男1/4、長女1/4」と登記する場合です。共有登記をする理由として、遺産分割協議が難航して、やむを得ず共有登記にする場合もありますが、何も考えずに共有登記にする場合や法定相続分で登記しなければならないと勘違いしている場合もあります。

一般的に不動産を相続した場合、「共有登記」は極力やめた方が良いと言われています。理由として、その後の不動産の維持管理や処分について共有者の同意が必要になるからです。

家屋の簡単な修繕程度であれば共有者が単独で行うことができますが、大規模な修繕や建て替え、売却や担保差し入れ行為などは共有者の了解を得る必要があります。

親密な親兄弟であれば、共有関係でも特に問題なく話し合いをして、不動産の維持管理や処分を行うことができるかもしれません。相続した不動産を相続人が協力して活用していくことができれば問題は顕在化しません。

しかし、共有者の1人がお金に困った場合、共有不動産を売却して自分の持分をお金に換えたくなるかもしれません。各共有者は他の共有者に対して共有物の分割請求をすることができます。共有物は共有者の持分に関しては、自由に処分することができるからです。

その不動産に共有者の1人が住んでいたとしても分割請求を止めることはできません。共有者本人が分割請求しなくても、借金をした共有者の債権者が共有不動産を差し押さえて分割請求するかもしれません。

さらに、月日が経って共有者の1人が亡くなった場合、その共有持分はその方の相続人に相続されるため、共有者の数が増えていきます。不動産の維持管理について同意を得ることが段々と難しくなっていきます。


このような理由によって、一般的には「相続不動産の共有登記はダメです」と言われています。
不動産を相続した場合は、遺言書がなければ、相続人全員で遺産分割協議をして、その不動産の相続人を決めるべきであるとされています。

しかし、遺産分割協議が簡単にまとまれば問題ありませんが、現実には様々なケースがあり話は簡単ではありません。共有登記のような問題先送り型の解決方法を取らざるを得ない場合も存在するのです。

例えば、「不動産以外にめぼしい相続財産がない場合」があります。

この場合、不動産を1人の相続人が相続することを他の相続人が了解しない場合、遺産分割協議は決裂します。このような場合の善後策として、不動産を相続する者が他の相続人に金銭を支払う方法(「代償分割」) や不動産を売却して売却金を各相続人で分配する方法(「換価分割」)があります。

しかし、簡単には代償金は準備できませんし、不動産の売却も相続人が住んでいる場合があり簡単ではありません。売却時の手間や費用も問題になります。

どうしても共有登記を避けたいのであれば、代償分割の方法を採用するのであれば、代償金を分割払いとすることが考えられます。また、残された配偶者などが自宅として使用しているため換価分割が難しいのであれば、一旦、配偶者の単独所有として相続登記を行い、配偶者が亡くなった時点で売却して、売却金を分配する約束を遺産分割協議で行うことが考えられます。

いずれしても共有登記を避けるためには、色々な工夫が必要になります。


共有登記の別の例として「相続財産の中に賃貸不動産のような収益物件がある場合」があります。

相続財産が自宅と預貯金の他に賃貸アパートがある場合です。賃貸アパートは資産価値も大きい上に毎月賃料収入が得られるため、これを単独で相続すると相続人間に不公平感が生じます。

自宅は残された妻が相続し、預貯金は長女が相続し、収益不動産は長男が相続した場合を例に考えてみます。自宅や預貯金の資産価値が数千万円のところ賃貸アパートが億単位の価値があるとすれば不公平感が強くなります。長男が賃料収入の一部を妻や長女に支払う方法を取った場合、金額によっては贈与税などの問題を心配する必要があります。

この場合は、賃貸アパートについては、共有登記をする選択肢も十分考えられます。各人の持分比率は他に相続した財産の価値を考慮して決めればよいと思います。賃貸アパートの管理を管理会社に委託している場合は、管理会社との間で管理費用や賃料収入の分配方法、敷金などの取り扱いについて取り決めることになります。賃料収入は持ち分比率に応じて分配することになります。

相続人が自ら管理する場合は、掃除や家賃の集金方法など管理方法についても相続人間で取り決めておく必要があります。このように共有という選択肢をとれば、不動産を承継する相続人に過度な負担を強いたり、不本意な時期に不動産を売却する必要はありません。


さらに、賃貸不動産の共有者が不動産に対する共有物分割請求ができないように遺産分割協議書に「共有物不分割の合意」を入れておきます。
この定めがあれば、不動産の共有者は一定の期間、不動産の分割請求をすることができなくなります。共有物不分割の合意は、5年以内の期間であれば設定することができます。共有物不分割の合意を不動産に登記しておけば、債権者など第三者からの分割請求も防ぐことができます。

5年たった時点で必要であれば再度合意の上、5年間延長が可能です。賃貸不動産の耐用年数まで更新合意を繰り返せば、安定的に賃貸営業を継続することが可能となります。耐用年数が満了した時点など賃貸不動産を処分すべき時は、売却して売却金を持ち分に応じて分配する事ができます。

(まとめ)

相続不動産の共有登記は極力避けるべきであると思います。遺産分割協議が決裂して、家庭裁判所で遺産分割の調停や審判になれば、裁判所では、まず「現物分割」を志向し、できなければ「代償分割」、これも難しければ「換価分割」を命じることが多いと思います。裁判所も基本的には共有登記を避ける判断を行うと思います。

しかし、賃貸不動産の相続のケースのように共有登記の方が対応しやすい場合も世の中には存在します。安易な共有登記は推奨しませんが、真に必要な場合は、別の歯止め策も併用しながら共有登記も選択肢になる場合があるということです。

また、遺産分割が難しい場合でも、最近は家族信託を工夫すれば問題解決できる場合もあります。選択肢が増えていますので、相続登記で悩まれる場合は、相続に詳しい専門家に相談されることをお勧めします。

 

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